Si tenés una casa en Buenos Aires, es probable que hayas visto cómo los lotes vecinos se venden a precios que pueden triplicar los valores de las casas. La explicación es sencilla: en la Ciudad de Buenos Aires el potencial construible suele valer más que los metros ya construidos. Es decir: el edificio que se puede construir vale más que la casa existente.
Por eso cada vez más propietarios eligen vender su casa como terreno, orientándose a desarrolladores inmobiliarios que pagan por esos metros futuros y cierran operaciones en muy poco tiempo.
Casa vs Terreno: dos caminos, dos resultados
Antes de decidir cómo vender tu casa conviene comparar, con la misma lupa, lo que ofrecen ambos mercados.
La venta “como casa” está guiada casi por completo por la emoción del comprador final: evalúa si se imagina viviendo allí, cuánto le gustan la luz, la cocina o el color de las paredes, si el patio es “lindo” y si consigue un crédito que le cierre la cuota. Todo el proceso está atravesado por gustos personales, recuerdos proyectados y la ansiedad de “sentirse en su hogar”.
En cambio, la venta “como terreno” la deciden compradores profesionales que operan con una planilla: cruzan metros edificables, incidencia, costo de obra y margen objetivo. Si la fórmula cierra, ofertan; si no, pasan al siguiente lote. Por eso las dos modalidades se miden con reglas distintas ―una emocional y otra estrictamente técnica―, y los resultados en precio y plazo difícilmente sean comparables.
| Venta como Casa | Venta como Terreno | |
| Perfil de comprador | Familia que busca mudarse | Desarrollador con liquidez y criterios predecibles |
| Plazo típico de cierre | 6 meses a 2 años | 30 a 120 días |
| Criterio de precio | Estado de conservación, casas parecidas cercanas y m² cubiertos | metros cuadrados construíbles, características del lote y zona |
| Formación del precio | Subjetiva (negociación emocional) | Objetiva (fórmula de incidencia, costos y márgenes) |
| Inversión previa del vendedor | Puesta en valor – pintura, goteras, humedades, etc (estimado en 5% – 15%) | Ninguna |
| Riesgo de rebaja de precio | Alto (inflación, dólar, cambios en la capacidad de compra) | Bajo (oferta limitada de lotes) |
| Poder de negociación | Fragmentado: hay pocos compradores | Concentrado: varios desarrolladores compiten por el lote |
| Velocidad de venta | Lenta si el precio inicial es alto | Rápida, cada re-ajuste de valor reactiva demanda |
¿Por qué el desarrollador paga más por un terreno?
Los compradores profesionales no se fijan en el color de la fachada ni en la cocina: proyectan el edificio terminado, hacen números fríos y trasladan parte de ese costo al valor a tu lote hoy. En su cálculo confluyen más variables de las que inicialmente aparenta:
- Capacidad constructiva limitada. La cantidad de lotes aptos para edificar en altura o densificar es finita; la competencia eleva su precio.
- Proyección residual. Se estima el valor de venta de las unidades futuras, se restan costos y margen objetivo, y el remanente define la incidencia que pueden pagar.
- Liquidez inmediata. Desarrolladores consolidados y arquitectos suelen operar con capital propio o grupos de inversores definidos.
- Flexibilidad comercial. Las condiciones particulares de la operación se pueden definir a medida del vendedor. Plazo, pago en efectivo o metros, comodato, etc.
- Ventaja de timing. Si tienen la plata para comprar hoy o el grupo armado entonces necesitan comprar hoy, aunque las condiciones de compra no sean ideales.
- Estructura de operaciones. Equipos propios, escala en compras les permiten resolver complejidades imposibles para los compradores residenciales.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si vivo en un PH?
Para vender como terreno se necesita el acuerdo de todos los copropietarios. Presentamos una tasación por la propiedad completa y, al mismo tiempo, detallamos cuánto corresponde a cada vecino según su porcentaje en el reglamento. Concretamos con éxito operaciones con muchos dueños: mientras exista consenso para vender, la cantidad de propietarios no es un obstáculo.
¿Qué pasa si mi vecino también quiere vender?
Si dos o más vecinos unen sus lotes, se crea una parcela más grande que beneficia al proyecto y a cada vendedor. La incidencia sube, se atraen desarrolladores de mayor escala y, en la práctica, mejora el precio final. Idealmente coordinamos una negociación conjunta, unificando condiciones y presentando una oferta única para maximizar valor y reducir tiempos de cierre, siempre que los propietarios estén realmente alineados. Si no hay consenso total, avanzamos con cada vendedor a su propio ritmo, pero se pierden las ventajas de una venta conjunta.
¿Qué pasa si la casa está alquilada?
Podemos pactar entrega diferida o cesión del contrato; el comprador asume el trámite y se ocupa del tema
¿Puedo seguir viviendo en la casa hasta que cobre?
Sí. Es habitual acordar un plazo de desocupación de varios meses, sin afectar el precio.
¿Qué impuestos o gastos debo prever al vender como terreno?
Impuesto de sellos y gastos de escribanía. Todos te lo detallamos antes de avanzar.
¿Cuántos desarrolladores pueden interesarse por mi lote?
Trabajamos con más de 300 compradores calificados; en promedio cada terreno tiene un público objetivo de 45 a 60 desarrolladores. Nosotros sabemos qué es lo que ellos buscan, probablemente recibirás una o varias propuestas vinculantes según el tipo de terreno, el valor en el que se ofrece y sus condiciones.
¿Cuáles son los pasos para vender mi casa?
- Pedí tu Análisis de Prefactibilidad.
Te lo hacemos gratis y te lo entregamos en 24hs. - Recibí un informe de prefactibilidad completo en PDF que incluye:
- Metros vendibles y capacidad constructiva
- Rango de valor objetivo
- Información completa de la propiedad
- Reunión de estrategia.
Te explicamos el informe de prefactibilidad al detalle y, si te cierra, firmamos una autorización exclusiva para comercializar tu terreno.. - Salimos al mercado y negociamos para vos.
Filtramos entre todos nuestros compradores calificados los desarrolladores que están buscando lotes como el tuyo y te presentamos las propuestas más competitivas que recibamos. - Cierre ágil
Nosotros gestionamos los trámites, la revisión legal y técnica y el contacto con la escribanía. Vos firmás, cobrás y podés seguir ocupando la casa durante el plazo pactado.
En menos de dos semanas podrías estar eligiendo entre varias ofertas concretas que conviertan los metros potenciales de tu lote en capital real.