En Terres, desarrollamos un mapa interactivo que analiza la variación de la incidencia UVA manzana por manzana desde el año pasado en la Ciudad de Buenos Aires. Esta herramienta permite identificar zonas donde la baja en la incidencia UVA impacta directamente en el valor a pagar en plusvalía. Es especialmente útil para terrenos que ya están siendo ofrecidos o negociados con plusvalía desde 2024, brindando información clave para optimizar costos y evaluar oportunidades.
¿Por qué es importante?
La incidencia UVA es la apreciación del suelo determinada por la municipalidad. Funciona como base para calcular la plusvalía urbana y, por ende, influye en el costo total de cada proyecto. En 2025 esa base cayó 51 % en promedio respecto de 2024. En otras palabras: misma tierra, menor plusvalía. Esta ventana puede ahorrar cientos de miles de dólares a quienes estén listos para avanzar con una compra.
Sin embargo, esta no refleja el valor actual de los terrenos, que en muchos casos se ha mantenido o incluso crecido. Comprender cómo variaron ambos valores en el último año nos ayuda a detectar oportunidades, permitiendo tomar mejores decisiones.
La caída, en números concretos
| Barrio | Incidencia 2024 (UVA) | Incidencia 2025 (UVA) | Variación % |
| Palermo | 640 | 544 | −15 % |
| Belgrano | 665 | 444 | −33 % |
| Villa Crespo | 393 | 205 | −48 % |
| Almagro | 421 | 173 | −59 % |
| Villa Urquiza | 542 | 290 | −46 % |
Dónde están las oportunidades
Balvanera – el caso extremo
Tuvo un impacto fuerte, con una incidencia promedio que pasó de 299 UVA a 85 UVA. Es una zona en la cual si bien hay desarrollo, la venta de unidades sigue siendo un desafío, lo que hace que los terrenos no tengan tanta demanda.
Villa Crespo – corredores en baja
Vemos una buena oportunidad. En los Corredores había lotes con plusvalías muy altas y ahora en algunos casos bajaron hasta un 50%.
Palermo – resiliencia premium
Tuvo una baja moderada y, con la apreciación del tipo de cambio, el impacto es casi imperceptible.
🔎 Explorá barrio por barrio: Mapa interactivo de incidencia del terreno 2024‑2025
¿Y ahora?
Importante revaluar los lotes negociados en 2024, la plusvalía podría ser mucho menor que la presupuestada. Actualizar prefactibilidad antes de hacer una oferta y negociar con timing: la normativa 2025 aplica al momento del registro. Presentar planos este año puede significar un ahorro de decenas de miles de dólares.
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