Unas semanas atrás fue trending topic una ley regional alemana que ponía tope a los alquileres en Berlín. Servicios de noticias argentinas de todo tipo se preguntaban: ¿por qué no hacer lo mismo en la Ciudad de Buenos Aires?
Suena lógico, la oferta de alquileres es cada vez más cara, este proceso expulsa a miles que no pueden pagar un alquiler (o una renovación) en la ciudad. Más aún después de la ley de alquileres sancionada el año pasado, que buscaba empoderar a los inquilinos y terminó limitando la oferta de propiedades y acelerando la escalada de precios. Ponerle tope a los valores como idea entra en calor al costado de la cancha, se mueve para entrar.
Independientemente de si la medida es o no eficaz, lo que los servicios de noticias Argentinas omitieron, es que el motivo fundamental para la ley de tope en los alquileres de Berlín es la concentración de viviendas para alquilar.
El mercado inmobiliario de alquileres de la capital Alemana tiene como jugadores estrella a empresas que acumulan miles y miles de viviendas, un actor representativo del mercado. La ley responde a la concentración como problemática que, según quienes la impulsan, es un rasgo importante del mercado berlinés.
¿Qué es el mercado? La representación simple del vínculo entre personas físicas o jurídicas al llevar a cabo transacciones. El mercado es un punto de encuentro virtual entre el que demanda y el que oferta, donde las operaciones se concretan.
Entonces si el mercado es el vínculo, un hecho resuelto, cada vez que necesitemos entender el porqué de las cosas, el pasado, el presente o el futuro deberíamos preguntarnos ¿Quién es el mercado?
A modo de ejemplo, la respuesta a ¿Por qué no se desploman los precios de las propiedades en Buenos Aires? se encuentra en ¿Quienes compran y quienes venden en la Ciudad de Buenos Aires? No es necesario ser clarividente para responder la primera pregunta a través de la segunda. Hay un único factor determinante desde la estadística para entender el bajo volumen de operaciones de compraventa de inmuebles. Argentina es un país sin penetración sustancial de crédito hipotecario, las propiedades son de sus dueños, quienes generalmente no tienen deudas importantes sobre las mismas.
Imaginemos a Mirta Perez, una comerciante argentina de avanzada edad. Mirta cuenta con una economía relativamente estable pese a que enviudó hace 2 años, vive en el barrio de Belgrano dentro de la Ciudad de Buenos Aires, cerca de su única hija y sus nietos.
La pandemia la obliga a priorizar su salud, deja su negocio de carteras sobre Avenida Córdoba en manos de su encargado y se muda con su hija, quien la recibe con alegría, la casa es grande.
Su comercio no logró transformarse, depende de la venta presencial y no hay mucha gente en la calle, el alquiler del local es caro y las deudas comienzan a acumularse. Nuestra Mirta se rehúsa a cerrar el negocio que comenzó hace 30 años con su marido y comienza a acumular deudas.
Casi un año después y dejando de lado su orgullo, Mirta decide contarle la situación a su hija, ya no le quedan ahorros y la deuda ya no es algo menor. Deciden cerrar el local y su hija sugiere que se mude definitivamente con la familia, ya lleva un año instalada ¿por qué no?
Nuestro personaje de ficción cuenta con una deuda que no consigue saldar con ingresos. Sin embargo su deuda, en pesos argentinos, no representa más del 20% del valor de su casa. Mirta Perez tiene un problema financiero, no económico. Cuando decida vender su casa, probablemente no será para pagar una deuda. Ella y su hija se ponen de acuerdo, refinanciará la deuda pagando mes a mes con ahorros de su hija y el alquiler de la casa de Mirta, al menos por un tiempo.
A diferencia de otros mercados inmobiliarios, como el estadounidense, en Argentina los problemas de liquidez no están estrechamente relacionados a los problemas de solvencia. Básicamente porque es improbable que una deuda en pesos argentinos iguale el valor de una propiedad en dólares.
Ahora imaginemos que luego de enviudar, en vez de aferrarse a su familia, Mirta decide cambiar de aire. Decide cerrar su local, que era un proyecto de dos para empezar un nuevo camino, tiene amigos viviendo en la Florida. Arma las valijas, junta sus ahorros y compra un pasaje a Miami.
Al llegar se queda en casa de sus amigos, lo que le da tiempo para encontrar su nuevo hogar. Después de unos días de recorrer propiedades encuentra lo que quiere, un departamento con vista al mar, con salida a la playa. El inmobiliario le comenta que la propiedad esta un poco por encima de su presupuesto pero eso en Miami no es un problema, la acompaña a un banco donde le informan que califica para un crédito a pagar en diez años por la mitad del valor de la propiedad. Mirta no lo duda, compra su casa soñada entre ahorros y crédito hipotecario.
Mirta Perez se reencontró con la vida, una hoja en blanco que escribe con entusiasmo, vive feliz en su nuevo hogar. Atiende uno de los locales de zapatos de sus amigos, pero el trabajo no es prioridad. Hasta que, al igual que en Buenos Aires, la pandemia la obliga a encerrarse.
Por suerte nuestra querida Mirta no está sola, sus amigos locales mantienen su sueldo pero la transformación digital de sus negocios no le permite hacer mucho. Entiende que sin el soporte económico de sus amigos no podría pagar el crédito de su casa frente al mar, pero no quiere ser una carga. Se siente fuera de lugar, ahora sí, lejos de casa.
Decide dar un paso al costado, renunciar al trabajo en el cual no hacía mucho y vender la casa de sus sueños un poco más barata que cuando la compro. Pero no importa, vende su casa porque tiene la necesidad de venderla, para saldar el crédito que pidió. Vuelve a vivir a Buenos Aires, vuelve a reencontrarse con su familia que la recibe con alegría.
Mirta Perez, nuestro entrañable personaje es solo un ejemplo. Cabe aclarar que la situación financiera no es el único motivo de venta, pero si uno universalmente importante. La Argentina es un caso particular ya que al no existir crédito hipotecario, estadísticamente los propietarios tienen algo de Mirta Perez, probablemente tengan una necesidad de vender, de resolver una situación particular, pero en general no prima la necesidad de vender para resolver un problema financiero. Entonces en momentos como el que estamos viviendo, donde la demanda se reduce porque la capacidad de compra disminuye, a diferencia de otros mercados, lo que se reduce es el volumen de operaciones de compraventa concertadas. Porque son menos los que están dispuestos a ajustarse a los valores donde existe mercado, donde se concretan las ventas.
Si hablamos de mercado, para entender el porqué de las cosas sirve preguntarnos, ¿Quién es el mercado? Una pregunta para responder muchas otras.